三湘世纪花城业主委员会主任  金 鑫

我们今天在讨论的酬金制，也是今后若干年中物业管理方面必须攻克的难题，为什么说是难题，酬金制在今天还缺乏生存的土壤、缺少播种与耕耘者、缺少有机肥……，单有种子和氧气是不够的，所以有此盛会！

我认为：社区是我们生活的场所，物业与我们休戚相关，酬金制能迈出健康的步伐，酬金制就能提升业主的参与度，和谐社区重在共建，但酬金制实施必须要有政府相关公共政策的相呼应，要有社会各方面的推广、宣传与扶持，关键还是要靠大家的务实精神，且具备如下条件：

1、必须明确酬金制项目：酬金制最大优势可以将物业公司的权益与业主的权益严格剥离开（但现在还缺相关政策来界定）。甲、乙方首先从《物业服务合同》（现行的规范文本不适应酬金制操作）上入手；

2、完善的服务约定：物业费中按比例或固定数额提取酬金用于支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理区域内的环境管理和日常维护支出；

3、阳光的财务制度：业主要为酬金制建立奖励机制，物业要做到真正为业主理财，而不是现在物业管理企业为自己的经营行为理财，在这方面就产生了一道拷问物业企业的诚信题，而这道题非常重要，当然为实现业主的共同参与及可监控性，又是一道急需制定公共政策的调研题；

4、健全的监督机制：酬金制下的物业服务费是物业企业在代管业主们的资金，因此监督资金的安全使用是业主大会的权利，由于业主大会的非专业性，所以提倡利用社会资源（专业机构）来协管、监督非常重要；

以上只不过是“物业特征酬金制”的基本实施条件，真正的“物业管理酬金制”离我们业主还有多远？

2006.5.11

上实物业（上海）有限公司总经理 李胜来

疑虑解答

（对《住宅与房地产》中《物业管理实行酬金制需要破解五大难题》的解答）

第一，物业管理直接成本的确认问题

1）事先要依据年度工作计划作出年度预算，经甲方确认后再实施。

2）年中对照预算作一份明细对照，年末再作一份决算给甲方审核，其中对预决算差异大的要作出说明。

3）大的维修/改良项目（用钱数额大的），都要事先提交专项报告，货比三家后确定方案。

4）甲方可以聘请第三方进行审核。

（其实，采用包干制的，企业内部也有预算在先，只是在企业内部讨论而已。）

第二，管理成本扩张冲动的抑制问题

1）管理预算都是要事先提交并审核的，你没法随意“扩张”。

2）现在多采用固定酬金制，酬金的数额一般由市场比较/竞争而确定，不完全按比例提取。

3）物业管理企业不能有效控制成本就一定被市场淘汰。

第三，弥补管理运行亏空的分摊问题

1）亏空不会很大，因为有预算在先。有意外支出，都需要另行协商。

2）现阶段本质上是“准酬金制”，因此，作预算要留有余地，执行预算要严格控制，每年略有盈余比较好。

3）收缴率问题对酬金制和包干制同样存在，无需在此解释。

4）收缴率不高（要想办法提高）不应降低服务标准，否则就是对按时缴费的业主不公平。

第四，物业管理纳税基数的核定问题

1）开了票就要缴税，酬金制和包干制一样。

2）物业管理消费要缴税，其他消费时企业同样也要缴税。

3）可与税务部门协商，代收代缴的水、电等能耗费免缴营业税。

4）该缴的税应缴，是守法经营。能避的税尽可能不交，这样可以降低成本，从而降低管理费，增加企业的竞争力，物业管理企业怎么会没有积极性呢？除非这个企业根本不懂经营管理。（物业管理发展趋势：人本化、个性化的物业管理理念；规范化、市场化的物业管理机制；标准化、专业化的物业管理模式；知识化、价廉化的物业管理要求。）

第五，业主欠费产生债权的归属问题

1）欠费应由企业背，这就是经营风险。否则企业没有压力，可以不顾管理服务水准。

2）法规讲的是原则，实际运营中可以双方约定，写进合同。

3）按时足额交费的业主不应该（也不可能）分担欠费业主的债务责任，所以，决算只能按应收额来做。

4）追讨欠费难，是社会问题，与酬金制无关，因为包干制也如此，其他行业同样如此。

上海欧博律师事务所   竺建平 律师

提纲:

1、 预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有。物业管理公司是否有权追索欠缴的物业服务资金？

2、物业管理公司对预收的物业服务资金是否有提取的优先权？

3、对于物业管理公司的费用支出，如何加强监督？

4、对于物业管理公司的业务外包行为，如何加强管理？

上海业伟业主咨询服务有限公司总经理  刘生敏

一、酬金制的本质体现了物业管理的本质

（一）物业管理的本质

1、物业管理的主体是业主；

2、物业管理决策的主体形式是业主大会；

3、业主委员会是业主大会的执行机构；

4、物业管理企业由业主大会选聘，并由业主委员会代表业主签定物业管理合同。

（二）酬金制的本质

业主的钱用之于业主（的物业）。“按实结算”实际上是酬金制的特例。酬金制的核心又是按实结算。

包干制是简单地拿钱买服务（产品）。从资金流向上不能直接体现物业管理的本质。

二、酬金制是物业管理的发展方向

市场经济的本质是竞争，企业的竞争除了技术各方面的竞争，对于物业管理企业来讲，经营理念、服务理念的竞争是一个重要方面。

企业社会责任之一——和谐社会，已经越来越成为更多企业的共识。物业管理企业目前承担了更多的社会责任。其中一个众所周知的责任就是关心社区稳定、社会稳定。要改变目前物业管理的危机四伏的状况，增加透明是一个必然的选择，也是物业管理企业竞争的明智选择。因为双赢、多赢是竞争发展的最好、最终的结果。

三、酬金制是物业管理的又一场革命

（一）   对业主大会是一场革命

观念上

经济上

组织上

（二）   对物业管理企业是一场革命

物业管理收费方式的方向是酬金制。

掌握酬金制的物业管理企业在未来的市场竞争中将脱颖而出。

酬金制实施需要实践积累。

上海兆安物业管理有限公司市场部  何伟

一、现行实际情况是“包干制”收费为绝大多数，但是业主与物业管理服务公司纠纷连连，剪不断理还乱。

问题是出在“包干制”的收费方式作为服务的买受方认为不够透明吗？物业公司可是按规定定期公布帐目开支的，而业主又认为物业公司做假账；于是，引进第三方财务公司审计。而业主又认为财务公司与物业公司可以串通的，社会信用缺失。于是，绝大多数的中国百姓更愿意相信政府，而政府偏偏通过房改，变直接管理为间接管理了，不会直接从事物业管理了。要业主对社会、企业和政府一样信任，恐怕在相当长的时期是不可能做到的。这取决于百姓观念的改变和企业的社会责任普遍强化。

酬金制解决不了这个信任缺失、业主观念的困境。

二、现在百姓的心态是服务要求越来越高，但却希望费用越来越低，而按市场经济规律看这是违背常理，政府的倡导是质价相符，也就是水涨船高的概念，这也是企业生存和可持续发展的良性走向，符合经济规律。

从这意义讲，收费不透明只是托辞、表象、借口，而实质是业主不愿或不能支付与居住享受相伴而来的代价，这才是矛盾焦点。更有深层次原因是这几年畸高的房价透支了业主一生收入，还贷的压力使生活质量大大降低。据我们了解不光是物业费，包括其他水、电、燃气、电讯支出均有不同程度的拖欠现象。说到底也是社会少数人富的更富，而大多数人收入增加有限，甚至因故下降，却不得不承受生活成本上升的负担，而这些收费中除了物业费，其他均是强势垄断经营企业，对付欠费可停止服务，而最弱势的就要数物业公司了，天天与业主接触，但拖欠却首当其冲。

我个人认为，近年来国家超常规发展，GDP年年以接近10%的速度在创造奇迹，但其中的代价也是巨大的，否则就没有绿色GDP概念了。人们贷款购房这本来就是超前消费行为，也就是以我们大多数工薪阶层并不能承担改良居住条件的经济负担，包括由住房改善而相应带来的配套服务代价，这是社会现实，也是物业公司与业主矛盾的根本原因。

政府经济财政部门的难题是要大幅度提高产业工人薪金，那么就要让企业大幅度提高利润，而这就会引发通货膨胀，最终影响整个社会的经济运营，因为社会失业率将会上升。而想要降低失业率，保持社会稳定，就难以普遍提高职工薪金。从而促使有关部门出台这样那样的方法，防止价格的上涨。比如物业收费方面就常常出现上十年不变的奇怪现象。

显然，酬金制无法解决政府担心的这个难题。

三、结论：